Didžiausios NT pirkėjų klaidos. Patarimai, kaip jų išvengti ir sutaupyti tūkstančius eurų
Nuo ko pradėti? Pirma parduoti savo būstą, ar susirasti, ką pirksiu, ir tada pradėti pardavimo procesą?
Šis klausimas kyla daugumai nekilnojamojo turto (NT) savininkų. Tam kad jaustumėtės saugūs, natūraliai norisi pirma susirasti naują būstą ir tik tada pradėti ieškoti savojo pirkėjų. Deja, realybė tokia, kad kol jūs ieškote geriausio varianto, nenustebkite ‒ jūsų konkurentai taip pat. Todėl suradus svajonių namus, tikėtina, kad juos bus nusižiūrėjusi ir kita šeima. Tokiu atveju vienas iš klausimų, kuriuos jums užduos pardavėjas ‒ kaip ir per kiek laiko ketinate atsiskaityti? Jei planavote už naują pirkinį mokėti pinigais, gautais pardavus savo būstą, pardavėjas gali nelaukti. Pardavimo procesas gali trukti kelis mėnesius, todėl pardavėjui pasirinkus greičiausiai atsiskaityti pasiūliusį pirkėją, jūs prarasite norimą įsigyti būstą.
Geresnė strategija būtų pradėti nuo savo būsto pirkėjo paieškos, o suradus jį ir sutarus tinkamas pirkimo ir pardavimo sąlygas, su pirkėju pasirašyti rezervacijos sutartį bei užsitikrinti ketinimus rezervacijos mokesčiu. Tada būsite pasiruošę pirkti ir nusižiūrėtas būstas nebus nušvilptas jums iš po nosies.
Sunku išsirinkti
Negana to, kad naujiesiems namams keliate daugybę reikalavimų, svarbi yra ir ieškomo būsto vieta. Vilniaus mieste yra apie 220 000 butų, iš jų šiandien pardavinėjama apie 7 500. Tokioje gausybėje lengva pasiklysti ir norimo būsto paieška gali tapti labai ilga bei varginanti.
Vienas iš paieškos būdų yra pradėti nuo netinkamų variantų pašalinimo. Paimkite žemėlapį ir atsižvelgdami į savo kasdienius poreikius (darželiai, mokyklos, darbai, pramogos ir t. t.) išbraukite tuos rajonus, kurie jums visai netinka. Tokiu būdu susiaurinsite paieškos geografiją ir pasirinkti bus tikrai lengviau.
Perkamo būsto kriterijų nustatymo klaidos
Visų pirma, atsakykite sau, koks yra jūsų pagrindinis tikslas.
Dauguma žmonių ieško geriausio varianto už tam tikrą pinigų sumą. Ir tai yra natūralu, tačiau neretai būtent dėl to paieškos trunka mėnesius, o kartais metus ar ilgiau. Tačiau būsto keitimas dažniausiai turi akivaizdžiai kitus šeimos tikslus, nei sutaupyti vieną ar du tūkstančius eurų. Tarkim, jei artėja šeimos pagausėjimas ir jūsų naujagimiui reikalingas atskiras kambarys, kas jums bus svarbiau ‒ ar sutaupyti kelis tūkstančius eurų, ar jūsų šeimos gerovė?
Atsakę į klausimą, koks yra pagrindinis jūsų tikslas, galite pereiti prie smulkesnių tikslų ar reikalavimų naujajam būstui, kurių neretai būna išties daug. Ir vėl nusiteikite ilgoms klajonėms.
Specialistai rekomenduoja pasidaryti visų būsto kriterijų sąrašą (koks, kur, kokio dydžio, statybų metai, kada norime apsigyventi ir t. t.), o tada atsirenkant prioritetus išgryninti nuo 5 iki 10 jums svarbiausių kriterijų. Taip tiksliai žinosite, kokio būsto ieškote ir kas jums yra svarbiausia, o tai padės nebesiblaškyti ir, tikėtina, sutrumpins paieškos laiką.
Finansinių galimybių įvertinimo klaidos
Didžiausia klaida, kurią daro pirkėjai, yra pervertintos finansinės galimybės. Labai svarbu ne tik žinoti, ką norite nusipirkti, tačiau ir tai, kad jūsų norai būtų realūs. Jei planuojate perkamą būstą bent iš dalies finansuoti banko paskola, rekomenduojame pasitarti su nepriklausomais finansų ir kreditų konsultantais, kurie padės įsivertinti pajamas, turimus įsipareigojimus ir atsakys į klausimą, kiek galite skolintis. Beje, ar žinojote, kad jie ne tik pataria, kaip gauti paskolą, bet ir kaip ją grąžinti per trumpiausią laiką sumokant kuo mažiau palūkanų?
Priežastys, kodėl bankas gali atsisakyti finansuoti jūsų pirkinį
Susiradus būstą, prieš mokant avansą pardavėjui, reikėtų pasitarti su turto vertintoju. Priešingu atveju galimas tikrai nedžiuginantis scenarijus: tarkime, išsirinkote norimą būstą, planuojate imti paskolą, tačiau vertintojas neįvertino būsto norima suma, tad jums reikalingas didesnis pradinis įnašas ir jei jo neturite, paskolos bankas nesuteikia.
Ne mažiau svarbu, kad būtų registruotas statybų baigtumas. Įsitikinkite, kad perkamas būstas Registrų centro pažymoje turi nurodytą 100 % baigtumą. Priešingu atveju bankas arba gali paprašyti didesnės nei 15 % pradinės įmokos, arba išvis atsisakyti finansuoti pirkinį.
Kodėl svarbi perkamų patalpų paskirtis?
Jei perkate patalpas, kurių paskirtis gyvenamoji, keblumų dėl finansavimo neturėtų kilti. Kitais atvejais, kai patalpų paskirtis yra apartamentai, poilsio, viešbučio, kūrybinės dirbtuvės ar komercinė, bankas gali arba atsisakyti finansuoti, arba finansuoti mažiau nei 85 % sumos, taigi vėl prireiktų didesnės asmeninių lėšų dalies.
Kada yra geriausias laikas apžiūrai?
Jei jau artėjate prie galutinio sprendimo, apžiūrėkite norimą įsigyti būstą dar kartą. Nustebsite, kad detalės, į kurias atkreipėte dėmesį šviesiu paros metu, bus kitokios nei tos, kurias pamatysite tik sutemus.
Klaidos apžiūrint turtą
Dauguma pirkėjų atvykę apžiūrėti būsto ne visada užduoda tikslingus klausimus. O vertėtų sužinoti, kiek kainuoja šildymas, bendrų patalpų išlaikymas, ar namas turi bendriją, ar planuojama renovacija, ar nebus užstatytas vaizdas. Negavę atsakymų iš pardavėjo, pabandykite susirinkti šią informaciją iš kitų šaltinių, pavyzdžiui, kaimynų ‒ dažnai jie papasakos jums žymiai daugiau.
Kodėl nereikėtų būti atviriems kaip knyga?
Teko susidurti su situacijomis, kai apžiūros metu šeimos parodo visas emocijas, o tai atskleidžia, jog sprendimas pirkti jau priimtas. Pradedama matuotis sienas, ar tilps spinta, vaikai dalijasi kambarius ir pan. Vėliau, kai kalba užeina apie pardavimo kainą, nustembama, kodėl pardavėjai nenori suteikti prašomos nuolaidos. Atvirumas ir nuoširdumas yra gerai, bet tikėtis nuolaidos turbūt jau per vėlu, nes parodėte, kad to būsto labai trokštate.
Pasidarykite namų darbus
Prieš pereinant į derybų stadiją, būtina paanalizuoti esamą situaciją rinkoje ir suprasti konkurencinę aplinką. Pasidomėkite, kokie butai ir už kiek yra parduodami šiandien, apsilankykite ne tik populiariausiuose NT skelbimų portaluose, bet ir atskirų NT įmonių. Neretai čia atrasite naujausius pasiūlymus, kurių dar nėra portaluose.
Pasidomėkite, kas buvo nupirkta per 6‒12 mėnesių, tai padės suprasti, kokios yra tikrosios būstų kainos. Dažniausiai pardavėjų lūkesčiai skelbimuose yra 10‒15 % didesni nei sumos, kurias moka pirkėjai.
Tam galite nusipirkti informaciją iš specializuotų internetinių svetainių arba pasitarti su NT brokeriu ar vertintoju.
Kaip išsiderėti geriausią kainą?
Kuo daugiau žinosite apie pardavėjo situaciją, priežastį, kodėl jis parduoda savo būstą, tuo lengviau bus suprasti jo tikrąją motyvaciją. Kodėl parduodate, kaip ilgai tai darote, kiek žmonių jau apžiūrėjo, kokie buvo kainų pasiūlymai, ar mes tinkami pirkėjai, nors perkame su paskola? Jei manote, kad reikės būstą atnaujinti, pasiteiraukite, ar pardavėjas žino, kiek tai galėtų kainuoti.
Tokie ir panašūs klausimai padės suprasti situaciją ir pasufleruos, koks yra galimų derybų intervalas, o pardavėjui bus aiškesni jūsų lūkesčiai.
Kodėl reikėtų pateikti kainos pasiūlymą raštu?
Šiuo metu Lietuvoje derybos dažniausiai vyksta veidas į veidą. Tokiose situacijose gali būti naudojamos įvairiausios derybinės technikos ir nežinia, kieno šie įgūdžiai yra stipresni. Kad išvengtumėte papildomo streso ir tikimybės nepasiekti norimo rezultato, rekomenduojame savo kainos pasiūlymą teikti raštu, kaip tai jau seniai yra daroma Vakaruose.
Rašytiname kainos pasiūlyme būtinai nurodykite, ką ketinate pirkti (būstą su baldais ar be), kokią sumą sutinkate mokėti, kaip ir per kiek laiko planuojate atsiskaityti, kada norėtumėte įsikelti. Nurodytas kainos pasiūlymo galiojimo laikas padės išvengti dviprasmybių ir, tikėtina, įpareigos pardavėją duoti Jums atsakymą per šį terminą. Jei nepavyktų pasiekti susitarimo pirmuoju bandymu, teikite pakartotiną kainos pasiūlymą, tai turėtų priartinti prie abiejų šalių norų.
Ką būtina žinoti prieš mokant avansą
Atsisveikinant su savo pinigais reikėtų būti itin budriems. Įsitikinkite, kad mokate avansą būsto savininkui arba jo oficialiai įgaliotam asmeniui. Sumokėjus avansą labai svarbu, kad pardavėjas neieškotų kitų pirkėjų, siūlančių didesnę pinigų sumą. Rekomenduotinas avanso dydis yra 5‒10 % turto vertės. Preliminari arba rezervacijos sutartis garantuos, kad pirkėjo ir pardavėjo ketinimai nepasikeis. Sutartyje taip pat turėtų būti numatytos pasekmės, jei pardavėjas dėl kokių nors priežasčių atsisakytų jums parduoti būstą. Tokiu atveju jis turėtų grąžinti avansą bei sumokėti netesybų kompensaciją.
Kokius dokumentus reikia patikrinti prieš pasirašant pirkimo sutartį?
Egzistuoja ir daugiau aplinkybių, kurios gali sutrukdyti jums įgyvendinti pirkimo pardavimo sutarties pasirašymą. Daugumą jų patikrins notaras, tačiau ir patiems pravartu žinoti, ką perkate. Vertėtų numatyti, kad kartu su perkamu būstu būtu perleisti ir kiti priklausiniai, tokie kaip rūsys, palėpė, žemės sklypas, automobilių statymo vieta arba garažas, bendrojo naudojimo patalpos.
Įsitikinkite, kad perkamų patalpų dydis sutampa realybėje ir dokumentuose. Naudojimosi tvarką, apribojimus ar teisminius ginčus patikrins notaras, todėl dėl to jaudintis nereikėtų.
Apibendrinimas
Kuo daugiau aplinkybių įvertinsite, tuo jūsų pirkimo ar pardavimo patirtis bus sklandesnė. Pirkdami būstą daugelis mūsų atliekame vieną didžiausių finansinių operacijų gyvenime, todėl rekomenduotume labai gerai apgalvoti, ar tikrai pasitikite savo jėgomis, ar vis dėlto vertėtų šiuos rūpesčius patikėti profesionalams.
Video apie pardavėjų ir pirkėjų klaidas:
